Ако офисът ви не се намира в жилищна сграда, то вие самият живеете сигурно в такава. И със сигурност се сблъсквате с проблеми, които предпочитате да отминете. Може би не сте съгласни с таксите, които плащате или пък с факта, че някой друг от сградата не желае да плаща и тежестта пада върху вас? В следващите редове ще дадем някои основни положения при етажната собственост.
В страната има над 750 000 жилищни сгради в режим на етажна собственост /а този режим е приложим и към обекти с друго предназначение на ползването/. Проблемът по тяхната поддръжка и съобразяване със съвременните изисквания за енергономичност не е само обект на национална политика, но и важен приоритет в редица международни актове. Темата е значима и от друга гледна точка – през 2003 г. около 97 % от жилищата в режим на етажна собственост са частна собственост, което води до трудности при координация и намиране на баланса в отношенията между собственици и обитатели.
Етажната собственост /ЗУЕС/ внесе сериозни промени в нормативната уредба, сред които се открояват:
- въвеждането на две нови форми за управление: чрез сдружение на собствениците и чрез договори за управление в жилищните комплекси „от затворен тип”;
- възприемането на принципа на вземане на решения в етажната собственост според квотите в собствеността върху общите части в случаите, когато ЗУЕС е приложим, при управление чрез общо събрание или сдружение на собствениците.
Основната грешка, в която изпадат собствениците в много сгради в режим на етажна собственост, е относно приложното поле на новия закон за управлението им. С него не се отмени действието на Закона за собствеността /ЗС/, където се съдържа основната нормативна уредба на етажната собственост, а се внесоха изменения в както в цялостния режим, така и в отделни текстове на ЗС.
ФОРМИ НА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ:
- С ОБЩО СЪБРАНИЕ НА ПО ЗС;
- С ОБЩО СЪБРАНИЕ ПО ЗУЕС;
- ЧРЕЗ СДРУЖЕНИЕ НА ЗУЕС;
- ЧРЕЗ ДОГОВОР ПРИ ЖИЛИЩНИ КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН ТИП.
Преди всичко, спрямо сгради, в които има два самостоятелни обекта, които са разположени един върху друг и се притежават от различни собственици, приложими при управлението ще са правилата за обикновената съсобственост.
УПРАВЛЕНИЕ НА ЕС ПО чл. 32 от ЗС:
- Няма органи
- При гласуване делът от общата вещ определя тежестта на гласа
- Решения се вземат с обикновено мнозинство
- За действия на разпореждане трябва единодушие
- Няма изваждане на съсобственик
- Няма участие на наематели
- Предимство за изкупуване на дела
Не във всички останали хипотези на етажна собственост обаче, управлението на общите части в сградата ще става съгласно ЗУЕС
Първото изключение се съдържа в изцяло новата по своето съдържание разпоредба на чл. 2 от ЗУЕС, която предвижда особен режим на управление на общите части на сгради, всяка от които отговаря на изискванията за съществуване на етажна собственост, в жилищен комплекс от затворен тип.
Второто изключение за приложимостта на управление на етажната собственост чрез общо събрание или чрез сдружение на собствениците, също е ново – то е въведено с чл. 3 от ЗУЕС и препраща въпросите за управлението на общите части в етажна собственост, където обектите са до три /т.е. два или три/ и принадлежат на повече от един собственик, те да бъдат решавани не според правилата на ЗУЕС, а по принципите на съсобствеността.
Особено внимание заслужава разграничението между правния статут на общото събрание по ЗС и на общото събрание според ЗУЕС.
ОБЩО СЪБРАНИЕ ПО по чл. 42 от ЗС:
- кворум за законност – 50%
- спадащ кворум;
- кворум за вземане на решения: 50% + 1 от присъстващите;
- всеки собственик има един глас;
- участват с право на глас наемателите:
- по въпроси, които ги касаят имуществено;
- по въпоси за вътрешния ред на сградата.
На съвсем други принципи е разработено управлението чрез общо събрание при приложимостта на ЗУЕС – в него участвуват с право на глас само собствениците; тежестта на всеки глас се определя от дела в общите части. Внимание заслужава наличието на различни кворуми. За законност на общото събрание се изисква представяне на 67 на сто идеални части от общите части на ЕС, като е приложим т.н. „ спадащ кворум”.
КВОРУМ ЗА ВЗЕМАНЕ НА РЕШЕНИЯ ОТ ОБЩОТО СЪБРАНИЕ ПО ЗУЕС:
1. Обикновен кворум от присъстващите: 50%;
2. Квалифицирано мнозинство:
1/ единодушно:
- за надстрояване и пристрояване,
- за учредяване право на ползване или право на строеж;
2/ 75 % от представените идеални части - за изваждане на собственик
3/ 67 % от представените идеални части :
- за обновяване;
- за извършване на основен ремонт.
Особено дискусионни с оглед желаните цели и в бъдеще вероятно ще са правните положения, свързани с новото за българското право юридическо лице – сдружение на собствениците. За него са приложими следните принципи: регистрация в общината; доброволност при учредяване при кворум 100% от собствениците; принципна възможност за напускане на сдружението; задължително правоприемство на следващите собственици; ликвидация по Закона за юридическите лица с нестопанска цел.
Проблемни се очертават въпросите, свързани с отговорността на сдружението при неопределено от закона негово имущество/общите части безспорно не могат да бъдат такова поради своята акцесорност и неделимост от отделните обекти/. Не е предвидена обща отговорност на собствениците за поетите от него задължения - всеки собственик отговаря неограничено, но само до квотата си от тях, съответстващ на дела в общите му части. Тези неясноти могат да блокират създаването на сдруженията, което е условие за ползването на средства от фонд „Енергийна ефективност”.
Безспорно практиката тепърва ще покаже къде са „тесните места” в нормативната уредба, но за прилагането й като начало е необходимо разграничаване на отделните правни възможности за управление в етажната собственост.
Източник: http://www.tbmagazine.net/statia/novite-pravila-pri-etazhnata-sobstvenost
